Domanda

Alla scadenza del contratto di locazione di un immobile di mia proprietà dato in affitto, per il quale in precedenza avevo optato per il regime della cedolare secca, non ho comunicato ancora la proroga dello stesso attraverso la presentazione del modello RLI. Essendo trascorsi più di trenta giorni dalla scadenza, posso mantenere la tassazione sostitutiva oppure la mancata comunicazione della proroga mi comporta l’applicazione della tassazione ordinaria? Sono previste delle sanzioni?

Risposta

La proroga di un contratto di locazione già assoggettato a cedolare secca comporta, ai fini del mantenimento del regime sostitutivo di tassazione, l’esercizio dell’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro (30 giorni dalla scadenza dei primi quattro anni per i contratti di locazione a canone libero 4+4). L’opzione deve essere manifestata attraverso la presentazione del modello RLI ed è efficace per l’intera durata della proroga e produce effetti per l’intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca.

L’opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l’opzione, deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.

Il D.L. 193/2016 al fine di creare un contesto normativo di favore per il contribuente che ha optato in precedenza per il regime della cedolare secca, ma che si dimentica di comunicare la proroga della locazione, ammette il riconoscimento dell’applicazione della tassazione agevolata in presenza di comportamento concludente.

In particolare l’art. 7-quater al comma 24 del predetto decreto, prevede che la mancata presentazione del modello RLI per comunicare la proroga del contratto, ferma l’applicazione della sanzione, non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca:

• non procedendo con il pagamento dell’imposta di registro in riferimento al periodo contrattuale di proroga;
• effettuando i relativi versamenti della cedolare secca anche ricorrendo al ravvedimento operoso;
• dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi (modifica all’articolo 3, comma 3, del D.Lgs. n. 23 del 2011).

Tale disposizioni sono entrate in vigore in data 3 dicembre 2016. I recenti chiarimenti forniti dall’Ufficio delle entrate, nel rispetto delle condizioni sopra richiamate, hanno dato efficacia retroattiva al nuovo impianto normativo.

Venendo alle sanzioni previste, in caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

Si ricorda che come chiarito con la circolare 26/e del 2011 per il periodo di durata dell’opzione della tassazione agevolata, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione. A tal fine, il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l’intenzione di esercitare l’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone. Nella descrizione del comportamento concludente non viene però fatto alcun richiamo a tale adempimento in sede di proroga del contratto di locazione per cui in attesa di successivi chiarimenti si ritiene possa trovare operatività un’interpretazione in senso favorevole al contribuente ammettendo di mantenere la cedolare secca senza ripetere l’invio della raccomandata all’inquilino.